签订和履行租赁合同需重点关注以下事项，以确保双方权益并降低法律风险：

一、合同签订前的审查

1. 租赁物合法性

   核实房屋是否具备房产证，确认权属清晰且无抵押、查封等限制，避免共有物未获共有人同意的情况。

2. 身份与证件核对

   确认出租方身份与房产证一致，检查房屋面积、用途等关键信息是否明确。

3. 书面形式要求

   租赁期限超过6个月必须书面签订，未书面协议视为不定期租赁。

二、核心条款明确性

1. 租赁期限与续租

   明确起止日期，续租时期限不得超过20年（含首次租赁）。超期部分无效。

2. 租金与支付方式

   约定金额、支付周期（如月付、年付）、支付时间及逾期责任，避免模糊表述。

3. 维修与责任划分

   界定房屋日常维修责任（通常出租方负责主体结构，承租方负责设施损耗），明确装修归属及处理方式。

三、风险防控措施

1. 违约责任合理性

   违约条款需平衡双方权益，例如提前解约需说明原因，避免单方强制解除。

2. 争议解决机制

   选择协商、仲裁或诉讼方式，并明确管辖法院或仲裁机构。

3. 保证金与押金管理

   约定押金退还条件，明确保证金用途及退还流程，防止资金纠纷。

四、特殊条款关注

1. 转租限制

   明确是否允许转租及转租期限（不得超过原合同），需书面备案并办理登记。

2. 附加服务与费用

   约定物业费、水电费承担方，以及是否包含物业管理授权等附加服务。

五、法律约束与监督

1. 合同生效声明

   明确“签字盖章后生效”或“书面确认”条款，避免因格式问题引发争议。

2. 执行监督机制

   建议通过第三方平台或管理机构监督合同履行，保障执行效力。

通过以上措施，可有效规避租赁风险，保护双方合法权益。