​​物业费并非从购房或合同签订时计算，而是以房屋实际交付为起算点​​。​​关键规则​​包括：开发商未交付前费用由建设单位承担；业主收到书面交房通知后，无正当理由拖延则视为交付；因质量问题延迟交房的，整改期间费用由开发商支付。

1. ​​交付日为核心依据​​
   物业费从开发商书面通知的交房日期开始计算，业主需按合同约定办理收房手续。若因业主原因无故拖延，费用仍从通知日期起算；若开发商未及时通知，则以实际收房日为准。

2. ​​开发商与业主的责任划分​​
   房屋竣工但未售出或未交付时，物业费由开发商承担。业主收房后，次月起需自行缴纳费用。若房屋存在质量问题需整改，整改期内费用不转嫁给业主。

3. ​​特殊情况处理​​
   空置房物业费通常需全额缴纳，但部分地区允许申请减免（如按70%收取）。二手房交易中，产权转移前的费用由原业主结清，次月起由新业主承担。

4. ​​预收与缴费周期​​
   物业费可预收，但一般不超过12个月。具体缴费周期（按月、季或年）由物业服务合同约定，业主需按时足额支付，逾期可能产生滞纳金或法律纠纷。

​​提示​​：收房时务必查验开发商交付通知的合规性，留存书面凭证。对费用起算时间有争议的，可对照合同条款或向住建部门咨询。