‌老旧小区业主不能因房屋老旧直接拒交物业费‌，但在物业服务严重不达标、收费不合理等特殊情形下可依法主张权益。缴纳物业费的义务源于双方合同约定及法律规定，业主需履行缴费义务同时保留**证据。

一、必须缴纳物业费的常见情形

• ‌基础服务正常提供‌
  物业履行了清洁维护、设备保养、安全管理等基本职责，即便设施陈旧，业主仍需依约缴费。
• ‌无重大服务瑕疵‌
  对于局部设施老化、一般***瑕疵，业主应通过协商要求整改，而非直接拒交费用。
• ‌合同合法有效‌
  物业公司具备资质且合同条款合法时，业主拒交物业费可能面临诉讼及滞纳金追偿。

二、可主张减免或拒交的条件

• ‌物业未履行核心义务‌
  环境卫生长期脏乱、设施故障拖延修复、安保严重缺失等构成实质性违约，业主可留存证据后主张费用减免。
• ‌收费超出约定标准‌
  物业擅自提高费用或收取合同外项目时，业主有权拒交不合理部分。
• ‌服务主体不符规定‌
  物业未与业委会或业主签订有效合同，或服务未经合法招投标程序，费用收取缺乏依据。

三、拒交物业费的法律风险提示

• ‌违约责任‌
  物业可通过司法程序起诉欠费业主，法院通常判决补缴费用及逾期利息。
• ‌信用影响‌
  长期拖欠可能被纳入征信系统，影响个人信用记录。
• ‌协商前置原则‌
  法律鼓励业主优先通过业主委员会协商、行政投诉等途径解决纠纷，而非直接欠费。

‌老旧小区物业费争议需以合同为依据、以证据为支撑‌。业主应在缴费后通过监管投诉、民事诉讼等渠道**，避免因盲目拒交陷入被动。定期参与业主大会、监督物业服务质量是从源头减少纠纷的有效方式。