根据2025年最新政策，农村土地买卖存在严格限制，主要分为以下四点：

1. 宅基地买卖限制

   • 禁止非集体成员交易 ：城镇居民、退休干部等非农村集体经济组织成员不得购买或租赁宅基地，此类交易无效且无法办理产权登记。

   • 仅限本村成员流转 ：宅基地使用权仅限农村集体经济组织成员之间转让，如亲属间过户需符合规定。

2. 流转方式与程序

   • 多样化方式 ：包括出租、入股、合作建房等，需签订书面合同并经过村委会、乡级政府审批及不动产登记。

   • 合作建房限制 ：仅允许“农民出地、出资方出钱”的模式，合同期限不超过20年，产权必须登记在农民名下。

3. 政策试点与范围扩大

   • 试点推进 ：浙江义乌等地开展宅基地改革试点，允许跨村、跨镇交易，但需符合“三权分置”原则（所有权、资格权、使用权分离），且保障耕地红线和农民利益。

4. 法律红线与违规处罚

   • 明确禁止行为 ：包括以“合作建房”“特殊资格权”名义交易、占用耕地开发非农设施等，违法交易将没收违法所得并限期恢复原状。

   • 权益保护 ：通过土地流转纠纷调解仲裁机制，保障农民在流转过程中的合法权益。

总结 ：农村宅基地买卖政策在严格限制非集体成员交易的基础上，通过试点探索灵活利用方式，同时强化法律监管和权益保护。