建设工程价款优先受偿权最新政策的核心变化是行使期限从6个月延长至18个月，且起算点调整为“应付款之日”，同时明确利息、实现费用等不纳入优先受偿范围，但已完工工程的利润可优先受偿。以下是关键要点解析：

1. 期限与起算规则
   优先受偿权行使期限最长不超过18个月，起算时间以合同约定的“应付款之日”为准。若合同未明确，分三种情况处理：工程已交付的以交付日为起算点；未交付但已提交结算文件的以发包人答复期满日为起算点；工程未完工或未结算的需综合协商及履约情况合理认定。

2. 受偿范围限定
   优先受偿权仅覆盖工程实际成本（如人工费、材料费）及已完工部分的利润，不包括利息、违约金或实现优先权的费用。未竣工工程的预期利润视为违约损失，不享有优先权，但承包人可通过索赔主张。

3. 特殊情形处理

   • 未竣工工程：只要工程质量合格，即使因承包人过错导致未竣工，仍可主张优先受偿权，体现保障农民工权益的立法初衷。
   • 消费者优先保护：已支付大部分房款的购房消费者（限住宅类）可对抗承包人的优先受偿权，但商业房产购买者不在此列。

4. 行使方式简化
   承包人可通过协议折价或直接申请法院拍卖行使权利，无需前置诉讼程序，但需在18个月内主张。若发包人破产，优先受偿权效力次于职工工资和税款，但优于普通债权与抵押权。

最新政策通过延长期限、细化规则平衡了各方利益，既强化承包人权益保障，也避免过度损害发包人及其他债权人利益。实践中需注意及时主张权利并严格遵循法定范围。