关于小区是否必须预留15%公共车位的问题，需根据具体情况和地区政策综合判断，具体分析如下：

一、15%车位配建标准的规定范围

1. 新建小区

   天津、上海等地明确规定，新建小区需按不低于15%的比例配建公共停车位，且其中需包含100%具备充电功能的机械车位。

2. 老旧小区改造

   上海要求具备充电设施的老旧小区改造时，需满足10%的配建比例。

二、车位产权与配建要求

• 产权归属 ：根据《民法典》第七十四条，建筑区划内规划用于停放汽车的车位归属由当事人约定，可出售、出租或附赠。

• 配建责任 ：开发商需在规划阶段明确车位位置和数量，未达要求的需整改。

三、特殊场景与例外情况

1. 非住宅类建筑 ：商业、办公等非住宅类建筑不适用住宅小区的15%配建标准。

2. 政策调整区域 ：如上海明确内环内新建公共停车场需达到15%的充电功能配建比例，但此规定不适用于普通住宅小区。

四、违规后果

若小区未达到配建要求，可能面临以下后果：

• 无法通过验收 ：规划部门可能不予通过项目验收；

• 物业投诉 ：业主可投诉物业未按规定配建公共停车位。

五、建议与总结

• 了解当地政策 ：不同城市、区域对配建比例有差异，需以当地最新法规为准；

• 查看规划文件 ：车位配建情况应明确标注在规划图纸和购房合同。

并非所有小区都必须预留15%公共车位 ，但需符合当地规划法规，并明确产权归属与充电设施配建要求。