​​夫妻购买第一套和第二套房的政策核心在于“认房又认贷”，且政策因城而异。​​ ​​关键亮点包括：首套房可享低首付（20%-30%）和利率优惠，二套房首付比例普遍需50%以上且利率上浮1.1倍；夫妻婚前房产和**记录均影响资格认定，部分城市允许“结清**后按首套政策”或“离婚满3年重置资格”。​​

1. ​​首套房认定标准​​
   夫妻名下无房且无房贷记录，或曾有房但已结清**并出售（房管系统无记录），再购房算首套。若一方婚前有房但无**，另一方无房有**记录，婚后共同购房可能按首套处理，具体取决于银行政策。

2. ​​二套房认定条件​​
   夫妻任一方名下有未结清房贷，再购房即算二套；若婚前双方均有**记录，即使婚后无房也可能按二套处理。部分城市实行“认房不认贷”，即仅核查本地房产数量，不追溯外地**记录。

3. ​​**与税费差异​​
   首套房首付比例最低20%（公积金）或30%（商贷），二套房则需50%以上且利率上浮。契税方面，首套90㎡以下按1%征收，二套统一按3%；部分城市对二套房的增值税和个人所得税也有更高要求。

4. ​​特殊情形与规避风险​​
   假离婚购房已被多地限制，离婚后需满3年方可按首套资格购房。未成年子女名下的房产计入家庭住房总数，可能影响后续购房资格。

​​建议夫妻购房前查询当地房管系统和征信记录，结合收入还贷能力综合规划，避免因政策变动或资格误判导致交易风险。​​