赠与房屋和买卖房屋的税负差异主要取决于持有年限、房屋性质及是否满足“满五唯一”条件。以下是具体分析：

一、核心结论

买卖房屋在满足“满五唯一”条件下税负更低，赠与房屋长期持有后可能更优 。

二、具体分析

1. 买卖房屋税负（满五唯一）

   • 契税 ：1%-3%（家庭唯一住房且面积≤140㎡减按1%）

   • 增值税 ：满2年免征

   • 个人所得税 ：满5年且唯一住房免征

   • 印花税 ：0.05%

   • 总成本 ：最低（仅需契税+印花税）

2. 赠与房屋税负

   • 契税 ：3%-5%（直系亲属间可能更低）

   • 印花税 ：0.05%

   • 个人所得税 ：非直系亲属需缴纳20%（按差额征收），直系亲属间可能免征

   • 公证费 ：额外支出

   • 总成本 ：短期较低，但未来出售时可能面临高额税费

3. 特殊情况对比

   • 直系亲属赠与 ：仅需契税（通常3%），未来出售时若不满足“满五唯一”需缴纳20%个税

   • 非直系亲属赠与 ：需缴纳20%个税（按差额征收）

   • 满五唯一买卖 ：契税1%-3%，增值税免征，个税免征，总成本最低

三、建议

• 短期过户 ：优先选择赠与，费用更低

• 长期持有 ：买卖更优，避免未来高额税费

• 直系亲属间 ：赠与更符合情感需求，但需注意未来出售的税负