20年**利息的计算需根据**类型（公积金/商业）、利率及还款方式综合确定，具体如下：

一、公积金**

1. 利率

   • 2025年5月最新政策：首套房利率2.6%，二套房利率2.85%。

   • 2024年8月数据：首套房利率3.1%，二套房利率3.75%。

2. 利息计算

   • 等额本息 ：

     • 30万**20年利息约10.8万（2024年数据）。

     • 50万**20年利息约17.6万（2025年数据）。 - 等额本金 ：

     • 30万**20年利息约13.1万（2024年数据）。

     • 50万**20年利息约19.1万（2025年数据）。

二、商业**

1. 利率

   • 2025年5月最新政策：5年以上利率4.9%（央行基准利率）。

   • 2024年8月数据：5年以上利率5.55%-6.05%（市场利率）。

2. 利息计算

   • 等额本息 ：

     • 30万**20年利息约19.1万（2024年数据）。

     • 50万**20年利息约22.8万（2025年数据）。

   • 等额本金 ：

     • 30万**20年利息约13.1万（2024年数据）。

     • 50万**20年利息约19.6万（2025年数据）。

三、注意事项

• 利率浮动 ：商业**利率受银行政策影响较大，实际利率可能高于基准利率。

• 政策差异 ：公积金利率通常低于商业**，且2025年5月最新政策进一步下调公积金利率。

• 还款方式 ：等额本金总利息低于等额本息，但前期月供较高。

建议根据自身需求选择**类型，并关注政策动态以获取最优利率。