20年**利息的计算需根据**类型（公积金/商业）、利率及还款方式综合确定，具体如下：
一、公积金**
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利率
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2025年5月最新政策：首套房利率2.6%，二套房利率2.85%。
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2024年8月数据：首套房利率3.1%，二套房利率3.75%。
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利息计算
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等额本息 ：
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30万**20年利息约10.8万（2024年数据）。 - 50万**20年利息约17.6万（2025年数据）。 - 等额本金 ：
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30万**20年利息约13.1万（2024年数据）。 - 50万**20年利息约19.1万（2025年数据）。
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二、商业**
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利率
- 2025年5月最新政策：5年以上利率4.9%（央行基准利率）。 - 2024年8月数据：5年以上利率5.55%-6.05%（市场利率）。
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利息计算
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等额本息 ：
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30万**20年利息约19.1万（2024年数据）。 - 50万**20年利息约22.8万（2025年数据）。 - 等额本金 ：
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30万**20年利息约13.1万（2024年数据）。 - 50万**20年利息约19.6万（2025年数据）。
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三、注意事项
- 利率浮动 ：商业**利率受银行政策影响较大，实际利率可能高于基准利率。- 政策差异 ：公积金利率通常低于商业**，且2025年5月最新政策进一步下调公积金利率。- 还款方式 ：等额本金总利息低于等额本息，但前期月供较高。
建议根据自身需求选择**类型，并关注政策动态以获取最优利率。
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