​​根据《民法典》规定，集体土地房屋买卖需严格遵循身份限制和程序要求，核心原则是“禁止非集体成员购买”和“本集体内部转让需合法审批”。​​ 若买卖双方非同一集体经济组织成员，合同通常无效；城镇居民购买更不受法律保护。但同一集体成员间的合规交易、继承或试点地区特殊政策除外，需结合土地管理法规具体判断。

1. ​​身份限制是核心​​
   集体土地房屋买卖的首要条件是买方必须与卖方属于同一农村集体经济组织成员。城镇居民、外村村民等非本集体成员购买均属无效，因宅基地使用权具有强烈身份属性，法律明确禁止变相转让。例如，跨村买卖即使已付款并翻建，法院仍会判令返还房屋并赔偿合理损失。

2. ​​合同效力的关键因素​​

   • ​​同一集体内部交易​​：若双方均为本集体成员且经村委会书面同意，合同有效，但需确保符合“一户一宅”原则。
   • ​​非集体成员交易​​：包括城镇居民或外村村民购买，合同因违反《民法典》第153条及《土地管理法》强制性规定而无效，买方仅能主张返还购房款及部分改建费用。
   • ​​试点地区例外​​：国家宅基地制度改革试点区域可能允许特殊流转，需查询当地政策。

3. ​​法律后果与风险防范​​
   无效合同的法律后果包括双方返还财产（房屋和购房款），并按过错分担损失。例如，卖方明知限制仍出售可能承担主要责任，买方未尽审查义务也需自担部分损失。建议交易前核查：

   • 买方是否具备集体成员资格；
   • 是否取得村民会议三分之二以上同意；
   • 房屋权属是否清晰无争议。

4. ​​继承与特殊情形处理​​
   城镇户籍子女可继承宅基地上房屋（需“地上有房”），但不得单独继承宅基地使用权；非亲缘关系的遗赠无效。多子女家庭中，若户内仍有农业户口成员，宅基地使用权由该成员继续享有，其他继承人仅能分割房屋折算价值。

​​提示​​：集体土地房屋买卖涉及复杂法律限制，务必提前咨询专业律师并完成合规审批，避免因合同无效导致财产损失。试点地区政策或有差异，需以最新地方规定为准。