民法典对专有部分的规定主要体现在所有权性质、权利内容及行使限制三个方面，具体如下：

一、专有部分定义与性质

1. 构成条件

   专有部分需同时满足：

   • 构造独立性 ：有明确界限（如墙体、门窗），可独立使用；

   • 利用独立性 ：可排他使用（如住宅、车位等）；

   • 登记独立性 ：能成为特定业主所有权的客体。

   （如规划专属于特定房屋的露台等，也属于专有部分）。

2. 所有权性质

   专有所有权兼具空间属性与建筑构件属性，既包括专有空间，也涵盖空间四周的建筑构件（如外墙、楼梯等），形成“空间+构件”的复合权利。

二、业主权利内容

1. 核心权能

   业主享有占有、使用、收益和处分权，例如出租住宅获取收益、出售车位等。

2. 权利行使限制

   • 安全义务 ：不得危及建筑物安全（如改变结构、破坏承重墙）；

   • 相邻权保护 ：禁止不合理使用（如噪音干扰、改变用途）。

三、法律依据与解释

1. 法律依据

   《民法典》第二百七十二条明确规定业主专有部分的权利与义务，吸收了《物权法》第七十一条及《建筑物区分所有权解释》的核心内容。

2. 司法实践标准

   通过“三独立性”判断专有部分，区分共有部分与专有部分（如外墙归全体业主所有）。

四、其他相关条款

• 改变用途限制 ：住宅改为经营性用房需经有利害业主一致同意；

• 配合义务 ：执行政府应急处置措施时需依法配合。

以上规定旨在平衡业主个体权益与建筑物整体安全，确保区分所有权秩序。