根据现行法律政策，城里人 不能直接购买农村宅基地及房屋 ，但可通过合法途径参与农村房产建设。具体分析如下：

一、核心限制依据

1. 土地所有权与使用权

   农村土地属于集体所有，宅基地使用权仅限本集体经济组织成员（即农村村民）享有。城市居民不具备这一资格，直接购买或转让宅基地属于非法行为。

2. 法律明确禁止

   《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且出售、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的不予批准。这一规定自1999年起生效，形成法律“防火墙”。

二、合法参与方式

1. 租赁与入股

   城市居民可通过租赁农村闲置房屋（最长20年）或参与“共享农庄”模式，以投资、合作等方式参与农村建设，但所有权仍归集体所有。

2. 合作建房

   部分地区允许城市人以合作建房形式参与，但需符合宅基地审批流程，且房屋产权登记以合作方名义办理，交易受限。

三、政策目的与风险

1. 保护农民权益与土地资源

   限制交易可防止宅基地被占用导致农民失去居住保障，同时避免土地资源过度市场化或破坏耕地。

2. 防范社会与经济问题

   城市人口无序涌入可能引发基础设施压力、土地投机及城乡差距扩大，政策通过产权保障和规划管理规避风险。

四、产权与交易限制

• 购买的农村房屋无法办理产权登记，交易无效，且可能面临国家征收时补偿标准差异或****风险。

总结 ：现行政策严格限制城市人直接购买农村房产，但通过租赁、合作建房等合法方式可参与农村建设，需在法律框架内操作以保障权益。