物业费通常从业主‌收房之日起‌开始计算，具体时间以‌购房合同约定‌或‌开发商交付房屋通知书‌载明的日期为准。‌未实际入住、未签署物业合同‌等情况不影响费用起算，但存在‌开发商逾期交房可申请减免‌等特殊情况需特别注意。

‌关键情形及对应起算节点如下‌：

1. ‌合同约定优先‌。购房合同或前期物业服务协议中若明确约定了物业费起算时间（如“交房次日”），则以合同条款为准。例如，合同中注明“自开发商书面通知收房之日起第3天开始计费”，需严格按此执行。
2. ‌实际交房日期为准‌。若开发商按约定时间通知业主收房，业主未及时办理手续或拒绝收房（非房屋质量问题导致），物业费通常从通知载明的截止日期开始计算。例如，收房通知要求业主在2023年5月1日至10日内办理手续，逾期则物业费自5月11日起算。
3. ‌法律法规补充‌。部分地区规定，物业费需在业主签署房屋验收单后起算。若开发商未取得《竣工验收备案表》等合法交房文件，业主可拒收房屋并主张不支付此期间费用。
4. ‌空置房费用规则‌。部分城市允许业主申请物业费减免（如按70%缴纳），但需提前向物业提交书面申请，且起算时间仍为收房日，减免仅针对费率而非时段。

‌需警惕的争议点‌：

• 开发商因房屋质量问题导致延迟交房，业主可要求其承担交房前的物业费；
• 精装房整改期间是否全额缴纳物业费，需结合整改责任划分与合同条款判定；
• 二手房交易中，若未明确约定物业费结算节点，一般以产权过户日为分界点，原业主承担过户前的欠费。

物业费起算规则需综合合同、交房事实与地方政策判断，业主应保留书面通知、验房记录等证据，出现争议时可通过协商、社区调解或法律途径解决。