全体业主共有

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，社区用房的产权归属需结合其性质和法律规定进行具体分析：

一、产权归属原则

1. 全体业主共同所有

   社区用房通常属于全体业主共有，其建筑面积包含在规划公摊面积内。法律依据为《民法典》第二百七十四条，明确将建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归业主共有。

2. 特殊情况下的权属划分

   • 若社区用房由政府划拨土地建设且由开发商代建，土地性质为国有，房屋可能登记在开发商名下，但实际属于全体业主共有。 - 居民委员会等基层组织使用的社区用房，产权仍归全体业主所有。

二、产权范围界定

社区用房的范围通常包括：

• 公共服务设施（如文化图书室、体育活动室、警务室等）

• 公共活动场所（如广场、健身区域）

• 部分社区配套用房（如老年照料站、卫生服务站）

三、管理方式

全体业主对社区共用部位享有共有权和管理权，具体通过以下方式实现：

1. 共同决策 ：通过业主大会或业主委员会对重大维修、改造等事项进行决策；

2. 收益分配 ：如社区广告收入、公共设施租赁收益等，按业主共有比例分配。

四、注意事项

• 若社区用房被单独登记为全体业主共有，则任何单位或个人不得擅自占用或处置；

• 若存在权属争议，需依据购房合同、产权登记文件等法律文书解决。

社区用房产权以全体业主共有为原则，特殊情况下可能涉及政府或居委会代管，但最终归属仍以《民法典》相关规定为准。