买房时砍价‌5%还是10%‌更合适，取决于市场行情、房源条件和谈判技巧。‌核心亮点‌：在买方市场或房源有明显缺陷时，砍价10%成功率更高；而卖方市场或优质房源，5%是更稳妥的选择。

1. ‌市场行情决定砍价空间‌
   若当前为买方市场（供大于求），砍价10%具备可行性，尤其库存周期长的区域。反之，在卖方市场（如热门学区房），5%的幅度更易被接受，避免因过度砍价错失机会。

2. ‌房源条件直接影响议价能力‌
   房屋存在硬伤（如楼层低、户型差、房龄老）时，卖家心理预期较低，可尝试10%的砍价。若房源稀缺或装修保养良好，5%的幅度更显合理，甚至需适当让步。

3. ‌谈判策略与卖家动机‌
   急售房东（如移民、债务纠纷）对价格敏感度低，10%的砍价可能成功；而普通卖家更倾向小幅让步。建议先以5%试探，再根据反馈调整。

‌总结‌：灵活结合市场动态和房源细节，优先以5%为基础谈判，遇到有利条件再尝试10%。保持理性，避免因砍价过度导致交易失败。