二手房不能落户的主要原因涉及产权性质、政策限制和房屋属性等多方面因素，具体可分为以下几类：

一、产权性质不符

1. 商业用地/公寓属性

   若房屋为商业用地（如公寓、商住两用）或40/50年产权的住宅，属于非普通住宅范畴，无法直接落户。这类房产通常只能注册为商用公司，水电等公共资源按商业标准收费。

2. 小产权房/无证房产

   小产权房未获得国家颁发的房产证，无法办理落户手续，且不受法律保护，拆迁时可能无法获得补偿。

二、政策与规划限制

1. 户籍冻结或拆迁区域

   若房屋所在区域已纳入拆迁规划或户籍冻结，户口将无法迁入。例如旧城改造区域通常要求原户籍迁出。

2. 面积未达标

   部分城市对落户面积有明确要求（如人均30㎡以上），小户型可能因面积不足无法落户。

三、房屋状态问题

1. 原户主未迁出

   最常见的情况是原房主未将户口迁出，导致新买家无法落户。建议购房时要求原户主在付款前完成户口迁移，或通过合同约定违约责任。

2. 违规建筑或查封房产

   违规建造的房屋或因债务纠纷被查封的房产，无法办理过户和落户手续。

四、其他注意事项

• 合同条款 ：需在合同中明确户口迁移条款，避免因纠纷**困难。

• 产权年限 ：注意区分40/50年产权与70年产权房产的差异，前者通常无法落户。

建议购房前仔细核查房屋性质、产权年限及当地落户政策，必要时咨询相关部门或专业机构，以降低落户风险。