签订购房协议并办理预告登记

关于未取得房产证的还原房更名过户问题，需根据房屋交易状态和产权办理进度分情况处理，具体如下：

一、无法直接过户的情况

1. 未取得房产证或土地证

   房产过户需以房产证或土地证为前提，未取得则无法办理过户登记。此时只能签订购房协议，明确交易条款及过户时间，并约定违约责任。

2. 存在抵押或**未结

   若房屋已抵押或**未还清，需先解除抵押并结清**，方可办理过户。

二、可办理过户的特殊情况

1. 商品房未竣工验收但合同已登记

   若商品房已进入交易中心登记但未竣工验收，需待房屋竣工验收后，通过注销原合同、重新签订合同并办理过户。

2. 离婚房产分割

   夫妻离婚时，可将房产写入离婚协议并办理析产过户。需提供离婚证、房产证明、契税证等材料。

三、办理流程建议

1. 签订购房协议

   明确房屋价格、付款方式、交付时间等条款，并约定房产证办理后的过户安排及违约责任。

2. 办理预告登记（可选）

   部分城市允许在房产证前办理预告登记，降低交易风险。

3. 后续过户手续

   • 材料准备 ：身份证、户口本、购房合同、契税证（如已办理）、土地证等。

   • 提交申请 ：向不动产登记机构提交材料并办理审核。

   • 税费缴纳 ：根据房屋面积和性质缴纳契税、个人所得税等。

   • 领取证书 ：审核通过后领取不动产权属证书。

四、注意事项

• 协议条款 ：购房协议应包含房产证办理时间节点及逾期责任，避免纠纷。

• 税费承担 ：明确契税、增值税等税费分担方式。

• **处理 ：按揭房产需提前结清**并解除抵押。

若当前无法办理过户，建议与买方签订书面协议，并持续关注房产证办理进度，以便后续顺利过户。